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Quelles sont les différences entre compromis de vente et promesse de vente ?

Quelles sont les différences entre compromis de vente et promesse de vente ?

La vente d’un bien immobilier est une opération qui doit être encadrée par un certain nombre de formalités. Ainsi, après qu’un acheteur a formulé une offre d’achat et que celle-ci a été acceptée par le vendeur, il arrive que des délais soient nécessaires pour permettre par exemple à l’acheteur de solliciter et obtenir un crédit immobilier.
Dans l’attente de la signature de l’acte définitif de vente, le vendeur et l’acheteur ont alors la possibilité de s’engager à travers un compromis de vente ou une promesse de vente. Quelles sont donc les différences entre ces deux notions ?
˂h2˃Qu’est-ce qu’un compromis de vente?

Encore appelé « promesse synallagmatique de vente » ou PSV, le compromis de vente est un type d’avant-contrat. Signé en amont de l’acte définitif de vente, il engage les deux parties que sont l’acquéreur et le vendeur. Ces derniers s’engagent par leurs signatures respectives à ce que la vente soit effectivement réalisée, sauf en cas de rétractation légale ou de conditions suspensives.
Par ailleurs, le compromis contient généralement une date butoir de signature de l’acte de vente définitif. De plus, lors de la signature du compromis de vente, l’acquéreur doit verser une somme d’argent dont le montant varie de 5 à 10 % du prix de vente du bien. Appelée « dépôt de garantie », cette somme est imputée sur le prix au moment de signer l’acte définitif de vente.
Sur le plan juridique, le compromis est une vente. De ce fait, si l’une des parties ne souhaite plus aller au bout de la procédure de vente, l’autre partie peut avoir recours au système judiciaire pour mener celle-ci à son terme, ou pour réclamer des dommages et intérêts.
˂h2˃Qu’est-ce qu’une promesse de vente˂/h2˃ ?
La promesse de vente est également un avant-contrat. Mais contrairement au compromis, elle n’engage que le vendeur, d’où son nom de « promesse unilatérale de vente ». Le vendeur promet dans ce cas de réserver l’exclusivité de l’achat du bien à l’acquéreur dont il a accepté l’offre d’achat, au prix convenu et pour une durée limitée.
L’acquéreur quant à lui verse une somme correspondant à 10 % du montant total de la vente. Appelée « indemnité d’immobilisation du bien », elle ne prend pas en compte les frais de notaire. Il faut souligner que l’acquéreur peut perdre cette somme s’il se désiste.
La promesse de vente doit obligatoirement être écrite et signée sous seing privé, ou devant un notaire. Pour que la vente soit conclue, l’acheteur doit confirmer son intention d’acheter le bien en levant l’option avant que la période de réservation arrive à son terme.
˂h2˃Promesse de vente : qu’arrive-t-il si l’une des parties veut se rétracter ?

Pour ce qui est du vendeur, il est libre d’annuler la vente à tout moment, même si l’acquéreur n’a pas encore levé l’option et qu’il a encore du temps pour le faire. Il perd de ce fait l’indemnité d’immobilisation du bien, mais risque par ailleurs une condamnation pour le paiement de dommages et intérêts pouvant aller jusqu’à 20 % du prix du bien.
Dans le cas où la rétractation du vendeur interviendrait après la levée d’option par l’acheteur, ce dernier peut soit, saisir le tribunal de grande instance pour réaliser une vente forcée du bien, soit décider de se faire rembourser son indemnité d’immobilisation tout simplement.
Pour ce qui est de l’acheteur, il faut savoir qu’il perd automatiquement son indemnité d’immobilisation s’il se désiste et ne lève pas l’option d’achat du bien. L’indemnité lui sera remboursée uniquement si son désistement est dû à la concrétisation d’une des clauses suspensives du contrat de promesse de vente.
˂h2˃Quand interviennent les clauses suspensives ?˂/h2˃
Les clauses suspensives sont des clauses qui peuvent apparaître aussi bien dans un compromis de vente que dans une promesse de vente. Elles doivent être intégrées lors de la rédaction de ces contrats et expriment les exceptions à l’engagement des parties.
Les deux parties sont libres d’intégrer toutes les clauses de leur choix dans la mesure où celles-ci permettent de prévoir dans quelles circonstances la promesse ou le compromis seraient nuls, empêchant par la même occasion la vente définitive.
Il faut noter que certaines clauses reviennent souvent dans les avant-contrats. Il s’agit notamment de :
• la clause de refus de prêt qui intervient lorsque l’acheteur n’arrive pas à obtenir un financement bancaire pour son projet ;
• la découverte de servitude d’urbanisme ou le droit de préemption par la commune ;
• la clause de dédit qui permet à l’une des parties de renoncer sans motifs à la signature finale en versant à l’autre partie une somme préalablement convenue, etc.
En dehors des clauses suspensives, il faut préciser que dans les deux cas (promesse de vente et compromis de vente), l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Pendant cette période, il est libre de revenir sur les engagements pris et peut faire annuler le contrat sans risquer aucune pénalité ou sanction. En outre, si une indemnisation d’immobilisation ou un dépôt de garantie a été fait, il le récupère sans problème.
˂h2˃Pourquoi choisir pour la signature d’un compromis de vente ?˂/h2˃
Au vu des caractéristiques de chacun de ces contrats, il semble évident que le compromis de vente soit le meilleur choix pour les vendeurs, car il permet de sécuriser la transaction. Puisqu’il s’apparente à un contrat de vente, en bonne et due forme, il limite les cas de désistement de la part de l’acquéreur. Dans tous les cas, il est préférable de demander conseil auprès de professionnels avant de signer l’un ou l’autre de ces contrats.

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